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100平方米内的房子可以随便挑
2020-06-24 22:54
来源:未知
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尤其是最近一年来,尽管以北京为代表的一线城市房价再创新高,但鄂尔多斯的房价自上一轮房地产调控以来,就再也没有缓过劲了。期间,当地房价暴跌的消息更是频见报端。为一探究竟,记者两年来第五次奔赴鄂尔多斯。

“鄂市的房价再次上涨需要漫长的等待。通胀因素固然存在,但是鄂市人经过危机的洗劫,购买力一去不返,投资与投机早在一年前就已基本消失,信心五年之内是不可能恢复的。”鄂尔多斯某民间借贷机构负责人对记者称。

仿佛一夜间,神木就从昨日的“购房崇拜”变为当下“谈房色变”,而一直充当房地产造血机器的神木当地的商业银行,此时也开始畏惧,几乎暂停了年内所有的房贷业务。

民间借贷成压倒房价的“最后一根稻草”

过去几年间,伴随煤炭涨价,在源源不断从地下挖掘“黑金”带来的财富效应作用下,各地大量民间资本和掘金者纷纷涌入,并在当地民间借贷的推波助澜下,上述地区房地产市场迅速膨胀,其房价一度直追一线城市。

“由于现在购买力差,降价也难以拉动销量,表面上开发商降价幅度有限,但实际上,真实的成交价低得惊人。甚至只要能拿出30万元现金,100平方米内的房子可以随便挑。”鄂尔多斯一位知情人士告诉记者。

“这些房子是以高息的民间借贷支撑的,一旦房地产泡沫破灭,多米诺骨牌将砸倒游戏的所有参与者。”眼下此景此情,经济学博士马光远的警戒言犹在耳。

随后,记者在这位房产中介的带领下,来到了位于县城核心位置的某小区,一套160平方米的大三居毛坯房,现在业主报价130万(需全款),而在房价最高的时候,200万都很难抢到很好的户型。

缘何神木人对购房如此崇拜?神木当地一位金融人士对记者解释称,当地有钱人大多以煤炭起家,后又参与民间借贷赚取暴利,他们习惯粗犷但却简单暴利的投资方式,而对银行存款、信托理财等固收类投资工具不屑一顾。

对于类似鄂尔多斯、神木等中西部地区的房价泡沫,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,根本原因正是房地产供应严重过剩。因为这些地区土地并不稀缺,在地方政府追求政绩的利益驱动下,土地供应加大,而人口也相对有限。

提及神木房地产神话,有一个人无论如何都不能绕过,她就是年初被北京警方证实在京拥有41套房产的“房姐”龚爱爱。

然而,与当地有限的常住人口不相协调的是,上述地区的楼市供应量过剩程度令人咋舌,大多数房产并非因为“刚需”,而是以满足身份荣耀和财富欲望的中国式“购房崇拜”。

在东胜通往康巴什的必经之路的中段,两年前开盘的高档社区“星河湾”,最初标价每平方米2.4万的精装房,目前正以毛坯房每平方米1万元的价格促销,而在二手市场,更低至每平方米几千元抛售。

2011年下半年以来,民间借贷热潮悄然蔓延并最终演化为一场危机,成为挤破上述地区房价泡沫的“最后一根稻草”。在遭受一场危机浩劫后,当地民众终于在一堂风险教育课中幡然醒悟,财富管理则是他们亟须恶补的下一课。

这天中午,家住附近的王阿姨提着一个装满“房屋急售”广告的塑料袋,她要转让的是她名下某新楼盘的三套房,面积均为158平方米,尽管她的期望值已经从去年的180万一路下跌到120万,但最终多少万能成交,她心中并没有底。

与两年前高层建筑尚不多见、外观稍显破旧的县城相比,如今,一片片外观洋气的高层建筑群矗立在穿城而过的窟野河两岸,一座高数十米的高架桥贯穿县城东西,一幅由当地政府精心打造的“最美县城”蓝图初具雏形。

来自鄂尔多斯官方公布的数据显示,2011年末全市常住人口130万人,比年初减少了3万人。而根据苏鑫一行的调研,当地人口外流可能更加严重,仅仅东胜区去年就走了10万人。

当一线城市楼市再度迎来“金九银十”、并让外界对高房价担忧之时,以鄂尔多斯、神木为代表的部分三四线城市,却仍未走出上一轮房地产调控的“冰谷”。

在其中一位房产中介看来,神木房价是从前年就开始跌了,只是没有那么明显,“去年房子还是几万几万得跌,今年就是十几万、几十万地跌。今年七八月份你没来,那时候跌得最凶。”他说。

而随着鄂尔多斯、神木两地房地产泡沫的破灭,一场由煤炭资源带来的人间悲喜剧正在上演——资源价格上涨造就亿万富豪,富豪借高利贷拉高房价,而当民间借贷泡沫谢幕,一场弃房悲剧也就戛然而止。

神木:满城尽是抛房客

在神木最显眼的十字路口,招商银行巨大的户外广告十分显眼。自去年下半年以来,浦发银行、招商银行等金融机构纷纷在神木开设分行,财富管理和私人银行业务是这些入驻银行最看好的着力点,目标是盯准神木巨量的民间财富。

如果说神木楼市入冬尚不足一年的话,那么距这里200多公里外的鄂尔多斯的情况则更糟糕一些。实际上,自2011年下半年起,随着当地民间借贷危机的爆发,鄂尔多斯楼市就已陷入停滞状态。

“东胜总共才多少人,这些年疯狂建了多少房子,这么多房你们卖给谁,能不出问题吗?” 对于房地产开发“大跃进”,上述知情人士疑问称,“百十来万人口的小城,非要按照上千万的规模发展,真把自己当迪拜了?”

相似的情形同样发生在神木。据统计,2013年半年内,神木县法院受理的民间借贷纠纷案件已达两千七百余件,几乎是2011年的四倍。巨量民间借贷资金的撤离,给了房价泡沫破灭釜底抽薪的沉重一击。

时隔两年,上证报记者再次来到这座有“中国科威特”之称的神木县城——该县紧邻中国最大的神府东胜煤田,一度因“陕西第一强县”和“全民免费医疗”而名声大噪,后又因出了个拥有41套房的“龚爱爱”而广为人知。

2011年9月,鄂尔多斯中富房地产有限公司法人代表王福金因身陷2.63亿元债务危机而自尽身亡,也被视为当地民间借贷泡沫的破灭,此后,大量民间借贷纠纷被诉至“打非办”,一时间鄂尔多斯全城尽是“讨债人”。

在“龚爱爱”事件曝光后,巨额债务缠身的龚本人曾一度想自杀。与此同时,神木富豪也开始排队注销户口,在神木的大街小巷上,各类低价抛售房产的广告信息一度充斥当地人的视线,尽管此时敢于逆势接盘者寥寥。

如果说严重失衡的房地产供给酝酿了房地产市场的泡沫,那么民间借贷危机的爆发,则是压倒当地房价的“最后一根稻草”。

事实上,偏好“炒房”、“囤房”的龚爱爱,只是神木当地有钱人对“购房崇拜”的一个缩影。他们对房产的噬命式占有已远超神木本地,榆林、鄂尔多斯、西安、呼和浩特、太原、北京、三亚等地都有神木买房人的身影。

不过,在繁华的表象下,当地楼市正经历一场“寒流”。分布于县城各个角落的信息栏则成为洞察房价走势的风向标。位于县政府南门外的信息栏,被一层层房产租卖广告糊得严严实实,“急售”、“急租”是几乎每张广告的关键词。

“神木房地产市场这种逻辑并非是个案,它如同鄂尔多斯楼市一样,是中国15年房地产市场化的缩影。只不过,这两个地方的楼市以压缩的时间近乎漫画式地表达出来。”房地产专家朱大鸣(微博)表示。

房价腰斩、门店歇业、售楼处人去楼空、低价转让转租广告遍布街头巷尾……在鄂尔多斯、神木等地,所见所闻皆触目惊心。而比房价暴跌令当地人担心的是,由于外来人口的急剧减少,即便再降价也根本卖不动。

“人口外流对住房需求减少,尤其减少了住房租赁性需求,缺乏人流和资金流支持的房地产,泡沫势必破裂。” 曾多次参与调研的高和资本董事长苏鑫认为,房地产开发量严重过剩以及外来人口大批流失,是造成当地楼市低迷的主因。

从“购房崇拜”到“谈房色变”

鄂尔多斯:“顶账房”腰斩入市

“当地人都有外账收不回来,他还怎么买房?煤价暴跌、地产停工,外地人挣不上钱怎么可能留在哪?人人逃离的结果只能是恶性循环,无量下跌。”一位曾在鄂尔多斯做生意的知情人士表示,并断言五年之内不可能恢复了。

在煤价暴涨的带动下,神木gdp与外来人口迅速增加,当地房价也由2007年时的三四千元涨至最高时近两万元。而当煤炭价格步入下行通道,当地经济也开始拐头向下,随之外来人口也大量消失,只剩下失去人口支撑的楼市泡沫。

据了解,王阿姨名下的三套房均为拆迁补偿所得,因此并不存在“割肉”一说,看着房价一天天缩水,现在她只想早日脱手。“有时间就重贴一遍,否则很快会被淹没。”与记者说这话,她就朝不远处的另一信息栏走去。

今年4月,重点担负处理当地民间借贷纠纷的鄂尔多斯市公安局东胜分局“打非办”,已由原国贸大厦搬至桥西区旧车管所办公,在办公室外的公告栏内,张贴着最近几个月数十宗民间借贷案件的偿债公告。

事实上,在鄂尔多斯二手房销售市场上,类似以“腰斩价”急售的“顶账房”并非少数。迫于债权人步步紧逼的偿债压力,很多房产持有人不得不以远低于市场价挂牌,尽管如此,能卖出去仍属幸运。

行走在神木县城东兴街上,随处可见类似“此楼整体或分割出租”、“低价出售高档写字间”、“此楼11层、12层整体出租出售”等挂在显眼处的广告。楼市下行,昔日火爆一时的部分高档会所也挂出整体转让的招牌。

在经历民间借贷危机、房地产泡沫破灭后,鄂尔多斯、神木当地民众在这场亲身实践“风险教育课”中,都开始渐渐摒弃“购房崇拜”式的暴利幻想,而如何让手中的财富实现稳健的保值升值,则是他们下一步亟须恶补的财富管理课。

房地产超量供给、本地人口有限、务工人口外流——同样的悲剧也发生在县城人口仅有30万的陕北神木。

10月中旬,记者跟随地产中介来到位于康巴什新区的公务员小区,其中一套150平方米的三室两厅的“顶账房”售43万,单价每平方米2800元。两年前,该小区以低于周边商品房20%的4100元定向出售给当地公务员。

尽管在神木楼市挤泡沫时期,从银行申请房贷已不复昔日轻松。但这对于商业银行而言,神木民间借贷和地产泡沫破灭,却是难得的入场时机。

相比之下,具有有形的房地产或名车,对于有钱人而言更是一种身份的象征。而有人“上午买了房子,下午就能赚个十几万”等暴利神话,更让当地投资房地产演变为财富增值的摇钱树。

“赶着贴广告”的并不止类似王阿姨这样的个人售房者,位于县城人民广场附近的一处信息栏,两位衣着笔挺的房地产中介也赶来贴售房广告。

10月中旬的一天,记者以买房能否申请到房贷问题,先后咨询了位于神木东兴街的工商银行、中国银行、浦发银行、长安银行等多家银行,得到的均是“支行没有权利”、“不能”、“资金紧张”等否定答复。

为应付众多盈门而来“债权人”的偿债压力,长期依靠民间借贷供血的房地产开发商,不得不贱卖所持房地产,于是大批“抵押房”、“顶账房”纷纷入市,至此,由民间资金涌入房地产导致的泡沫风险已然显现。

“一听是陕北口音,就知道财神爷来了!”在西安开发商印象中,神木人买房不是一套一套地买,而是整栋整栋地买,即一个人买了,其亲戚、朋友也跟着来,到最后一个单元甚至整栋楼都被神木人“包圆”了。

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